Zámennou zmluvou si zmluvné strany, zamieňajúci, vymieňajú vec za vec, a to tak, že každá zo strán sa považuje ohľadne veci, ktorú výmenou dáva, za predávajúcu stranu, a ohľadne veci, ktorú výmenou prijíma, za kupujúcu stranu. Na zámennú zmluvu sa primerane vzťahujú ustanovenia Občianskeho zákonníka o kúpnej zmluve.
V článku nájdete:
- Náležitosti zámennej zmluvy
- Zámenná zmluva ako zmiešaná zmluva
- Zámena pozemkov so Slovenským pozemkovým fondom
Potrebujete vypracovať zámennú zmluvu alebo inú zmluvu týkajúcu sa nehnuteľností alebo skontrolovať zmluvu ktorú Vám predložila druhá zmluvná strana? Ozvite sa nám a my Vám pošleme cenovú ponuku na mieru.
Náležitosti zámennej zmluvy
Čo sa týka formálnych náležitostí, zámenná zmluva nemusí byť uzavretá v písomnej forme. Písomnú formu zákon vyžaduje iba v prípadoch, kedy sú predmetom zámeny nehnuteľnosti.
Z obsahových náležitostí odporúčame v zámennej zmluve zakotviť najmä:
- vymedzenie zamieňajúcich,
- vymedzenie zamieňaných vecí,
- dojednanie záväzku jedného zamieňajúceho odovzdať zamieňanú vec druhému zamieňajúcemu a záväzku druhého zamieňajúceho zamieňanú vec od prvého zamieňajúceho prevziať a naopak,
- úprava prechodu rizika škody na zamieňaných veciach,
- odovzdanie a prevzatie zamieňaných vecí,
- úprava zodpovednosti za vady zamieňaných vecí,
- vyhlásenia a záruky zamieňajúcich týkajúce sa zamieňaných vecí (napr. ohľadom vymienených vlastností vecí),
- dojednanie dôvodov na odstúpenie od zmluvy,
- ďalšie náležitosti podľa konkrétnych okolností.
Ak sú predmetom zámeny nehnuteľnosti, tak v zámennej zmluve musia byť zapracované všetky náležitosti, ktoré právny poriadok vyžaduje podľa katastrálneho zákona a v prípade bytov aj podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
Zmiešaná zmluva
V niektorých prípadoch sa môže stať, že niektorá zo zamieňaných vecí má vyššiu hodnotu ako vec, za ktorú sa má zamieňať. Pre takéto prípady je možné dohodnúť sa aj na dorovnaní hodnoty rozdielu vecí v peniazoch. V takomto prípade však už nepôjde o zámennú zmluvu, ale o tzv. zmiešanú zmluvu v zmysle § 491 Občianskeho zákonníka.
Podľa § 491 ods. 1 a 3 Občianskeho zákonníka: „Záväzky vznikajú najmä zo zmlúv týmto zákonom výslovne upravených; môžu však vznikať aj z iných zmlúv v zákone neupravených (§ 51) a zo zmiešaných zmlúv obsahujúcich prvky rôznych zmlúv.“ „Na záväzky zo zmiešanej zmluvy treba primerane použiť ustanovenia zákona upravujúce záväzky, ktoré sa zmluvou zakladajú, pokiaľ samotná zmluva neurčuje inak.“
Zámena pozemkov so Slovenským pozemkovým fondom
Zámeny pozemkov realizované Slovenským pozemkovým fondom (ďalej ako „SPF“) upravuje Nariadenie vlády SR č. 238/2010 Z. z. ktorým sa ustanovujú podrobnosti o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností Slovenským pozemkovým fondom v § 4.
SPF môže pozemok vo vlastníctve štátu zamieňať za pozemok iných vlastníkov len v rámci okresu, ak osobitný predpis neustanovuje inak. K zámene môže dôjsť z dôvodu:
- vyporiadania podielového spoluvlastníctva, ak má pozemok okrem štátu len jedného spoluvlastníka, ktorý vlastní nadpolovičný podiel, a nie je možné alebo pre fond účelné rozdelenie pozemku,
- zabezpečenia prístupu k nehnuteľnostiam,
- nadobudnutia pozemkov do vlastníctva štátu na uspokojovanie reštitučných nárokov oprávnených osôb podľa osobitného predpisu alebo ak štát potrebuje pozemky na plnenie úloh podľa osobitných predpisov,
- založenia trvalých porastov pri splnení podmienok podľa § 2 ods. 6,
- usporiadania vlastníctva k pozemkom v zastavaných areáloch poľnohospodárskych podnikov alebo správcov lesného majetku štátu, ako aj k pozemkom zastavaným inými stavbami určenými na účely poľnohospodárstva alebo lesného hospodárstva,
- nadobudnutia pozemkov v chránených územiach do vlastníctva štátu na účely ochrany prírody a krajiny.
Pozemky, ktoré sú z uvedených dôvodov zamieňané musia byť porovnateľné. Porovnateľnosť sa posudzuje najmä podľa polohy, veľkosti, tvaru, druhu a hodnoty pozemkov. Hodnota pozemku, ktorý nadobudne SPF zámenou, nesmie byť nižšia ako hodnota pozemku, ktorý je predmetom zámeny.
Zákonom vylúčené sú zámeny s osobami, ktoré sú dlžníkmi SPF. Pozemky ponúknuté SPF na zámenu musia byť ucelené, vhodné na ďalšie využitie súvisiace s činnosťou SPF a nesmú byť pre činnosť SPF nevýhodné.