Ak vec vlastníte v podielovom spoluvlastníctve, môže to spôsobovať viaceré komplikácie a praktické problémy. Podieloví spoluvlastníci môžu mať napr. problém dohodnúť sa na uhrádzaní nákladov na spoločnú vec, prijímaní iných rozhodnutí týkajúcich sa spoločnej veci alebo sa nemusia zhodnúť na užívaní spoločnej veci.
Máte problémy týkajúce sa podielového spoluvlastníctva alebo iných vlastníckych vzťahov? Dohodnite si u nás osobnú, online alebo telefonickú konzultáciu.
V prípade, že chcete podielové spoluvlastníctvo ukončiť, môžete zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva dosiahnuť:
- Dohodou o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva
- Podaním žaloby na zrušenie a vyporiadanie podielové spoluvlastníctva súdom
V záujme rýchlosti, úspory nákladov, ale aj zachovania dobrých vzťahov vo všeobecnosti odporúčame pokúsiť sa najprv o dosiahnutie dohody. Bližšie informácie o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva dohodou nájdete v našom článku.
Pokiaľ sa dohodu nepodarí dosiahnuť, ďalším krokom n ceste k dosiahnutiu zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva môže byť podanie žaloby o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva.
- Spoluvlastník nesúhlasí s predajom pozemku, aké mám možnosti?
- Na čo si dať pozor pri zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva?
Náležitosti žaloby na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva
Žaloba o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva by mala obsahovať predovšetkým nasledovné náležitosti:
- označenie súdu, na ktorý žalobu podávate,
- označenie strán – žalobcu a žalovaných (upozorňujeme že stranami musia byť všetci podieloví spoluvlastníci, či už budú figurovať na strane žalobu, alebo žalovaného),
- špecifikovanie, ktorej veci sa žaloba týka (najmä špecifikácia spoločnej veci, ktorá je predmetom konania),
- pravdivé a úplné opísanie rozhodujúcich skutočností (napr. aké nezhody vznikli medzi spoluvlastníkmi, či sa niektorý spoluvlastník nesprával násilne, aké snahy o dosiahnutie dohody sa uskutočnili, ako spoluvlastníci spoločnú vec užívajú a ako sa podieľajú na nákladoch na vec, aké majú predpoklady na jej budúce užívanie, aké má žalobca zámery so spoločnou vecou a podobne podľa okolností konkrétneho prípadu),
- označenie dôkazov (napr. fotodokumentácia, návrhy svedkov, čestné vyhlásenia, rôzne listiny a pod.),
- špecifikácia, čo sa žalobou sleduje – žalobný návrh (petit) (aké rozhodnutie žalobca navrhuje, aby súd vydal),
- podpis žalobcu.
K žalobe je už pri jej podaní potrebné doložiť dôkazy, okrem tých, ktoré žalobca nemôže bez svojej viny pripojiť.
Ako môže súd rozhodnúť pri vyporiadaní podielového spoluvlastníctva
Súdne konanie v prípadoch rozdelenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva riadi viacerými zásadami. Podľa § 142 ods. 2 Občianskeho zákonníka: „Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. Súd prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.“
Z uvedeného ustanovenia vyplýva, že súd v prvom rade skúma, či je možné pozemok rozdeliť, až následne, ak rozdelenie nie je dobre možné, prikáže vec niektorému alebo viacerým zo spoluvlastníkov a až v prípade, že nik zo spoluvlastníkov nemá záujem nadobudnúť vec do výlučného vlastníctva nariadi predaj pozemku a rozdelenie výťažku. V prípade dohody spoluvlastníkov takéto poradie možností nezaväzuje.
Zákon umožňujem, aby súd z dôvodov hodných osobitného zreteľa podielové spoluvlastníctvo nezrušil. Okrem toho pri zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva rozdelením veci môže súd zriadiť vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti.
Podľa rozsudku R 54/1973: „Poradie a podmienky použitia jednotlivých spôsobov zrušenia a vyporiadania spoluvlastníctva sú pre súdy záväzné, a súdy, pokiaľ o zrušení spoluvlastníctva rozhodujú rozsudkom, ich aj rešpektujú. Ak však účastníci uzavierajú v konaní o zrušenie spoluvlastníctva zmier, ktorým si sami zvolia určitý spôsob zrušenia a vyporiadania spoluvlastníctva, súdy pri rozhodovaní a schválení uzavretého zmieru nepovažujú za prekážku z schválenia tú okolnosť, že by prípadne bolo možné vyporiadanie aj iným spôsobom, než ako sa v zmieri navrhuje, a to spôsobom, ktorému zákon dáva prednosť. To, pravdaže, platí iba pre prípad, že dohoda účastníkov má procesnú formu zmieru. Prostý súhlas účastníkov s navrhovaným spôsobom vyporiadania však nenahradzuje zmier. Takže by nebol podkladom pre vynesenie rozsudku, ktorým by sa zrušilo spoluvlastníctvo v rozpore so zásadami a poradím uvedeným v ustanovení § 142 OZ.“
Prečítajte si aj o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva v niektorých špecifických situáciách.
Kedy súd podielové spoluvlastníctvo nezruší?
Podľa § 142 ods. 2 Občianskeho zákonníka: „Z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší a nevyporiada spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku.“
Ako vyplýva z citovaného ustanovenia, zákon v určitých situáciách umožňuje, aby súd podielové spoluvlastníctvo nezrušil a nevyporiadal. Takýmto spôsobom môže súd postupovať v prípade, že by sa vyporiadanie podielového spoluvlastníctva malo uskutočniť prikázaním veci jednému alebo viacerým zo spoluvlastníkov za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku, nie v prípade reálneho rozdelenia veci. Aj je teda možné, aby súd rozhodol o rozdelení veci, nemôže súd rozhodnúť o nezrušení podielového spoluvlastníctva z dôvodu hodného osobitného zreteľa, ale podielové spoluvlastníctvo musí zrušiť a vyporiadať rozdelením veci.
Dôvody hodné osobitného zreteľa pre nezrušenie podielového spoluvlastníctva
Právny poriadok bližšie nezakotvuje, čo je možné považovať za dôvod hodný osobitného zreteľa, určité dôvody, ktoré sú súdmi akceptované sú však priebežne formulované v rozhodovacej praxi súdov.
Bežne ide napr. o situácie, kedy je spoločnou vecou nehnuteľnosť, v ktorej býva starší človek, ktorý v nehnuteľnosti býval dlhodobou, má k nej citový vzťah a z dôvodu veku a / alebo zdravotného stavu má problém zabezpečiť si iné bývanie alebo nehnuteľnosť je domovom maloletého dieťaťa a podobne.
Podľa rozsudku Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 4 Cdo 137/97 (publikovaný v Zbierke: R 100/1999): „Dôvodmi hodnými osobitného zreteľa, pre ktoré súd nezruší a nevyporiada podielové spoluvlastníctvo podľa § 142 ods. 2 Občianskeho zákonníka, sú okolnosti prevažne subjektívneho charakteru tak na strane žalovaného (najmä jeho zdravotný stav, vek a sociálna situácia, stav jeho odkázanosti na bývanie v spornej nehnuteľnosti, nedostatok možností uspokojiť bytové potreby inde, osobné väzby na nehnuteľnosť), ako aj na strane žalobcu (najmä ak mu ide len o vyriešenie užívacích vzťahov, pričom otázka zániku spoluvlastníctva nemá pre neho prioritu alebo že vec má v úmysle predať).“
Podľa rozsudku Krajského súdu v Banskej Bystrici dôvodom hodným osobitného zreteľa nebolo napr. možné budúce napojenie sa na inžinierske siete. „K odôvodneniu rozsudku súdu prvej inštancie, ktorý videl dôvody hodné osobitného zreteľa pre zamietnutie návrhu na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva podľa § 142 ods. 2 OZ aj s poukazom na možné budúce napojenie sa na inžinierske siete zo strany žalovaného, na ktoré v súčasnosti napojený nie je, odvolací súd považuje za nutné poukázať na rozsudok Najvyššieho súdu SR sp. zn. 2Cdo/78/92 zo dňa 27.11.1992, v zmysle ktorého „skutočnosti, na základe ktorých by bolo možno takéto osobitného zreteľa hodné dôvody pre zamietnutie návrhu vyvodiť, musia však existovať už v čase vyhlásenia takéhoto rozhodnutia a musia vyplývať zo skutkového stavu ustáleného súdom k tomuto okamihu“. Na skutočnosť, že žalovaný sa možno v budúcnosti na inžinierske siete pripojí preto nebolo možné prihliadnuť ako na dôvod hodný osobitného zreteľa pre zamietnutie žaloby žalobcov.“ (zdroj epi.sk)
Podľa uznesenia Najvyššieho súdu SR zo 14. novembra 2013 sp. zn. 6 Cdo 279/2012, R 136/2014: „Dôvodom hodným osobitného zreteľa, pre ktorý súd nezruší a nevyporiada podielové spoluvlastníctvo prikázaním veci alebo jej predajom a rozdelením výťažku (§ 142 ods. 2 Občianskeho zákonníka), môže byť aj skutočnosť, že v dotknutej nehnuteľnosti má maloleté dieťa spoluvlastníkov vytvorený svoj domov.“
Náklady na súdne konanie
Mnohých klientov pri rozhodovaní o ďalšom postupe zaujímajú náklady. Čo sa týka nákladov na súdne konanie, treba počítať s úhradou súdneho poplatku rádovo v desiatkach eur (podľa aktuálneho sadzobníka)
Ďalej bude potrebný znalecký posudok na určenie hodnoty spoločnej veci. Buď si môžete dať vypracovať (a zaplatiť) súkromný znalecký posudok ešte pred podaním žaloby alebo môžete navrhnúť, aby súd ustanovil znalca. Ak navrhnete ustanovenie znalca súdom, súd vás vyzve na zloženie preddavku na trovy znaleckého dokazovania. Cena za znalecký posudok môže byť rôzna, záleží aj od toho, o akú vec ide. Môže začínať od cca 150 – 200 EUR.
V prípade právneho zastúpenia treba počítať aj s nákladmi na právne služby. Cena právnych služieb je na individuálnej dohode medzi advokátom a klientom. V takomto type konaní si väčšina advokátov dohaduje hodinovú odmenu. Časť nákladov na právne služby môže byť kompenzovaná, ak súd prizná náhradu trov konania (čo ale teoreticky nemusí alebo nemusí v plnom rozsahu). Presnejší odhad Vám budeme vedieť poskytnúť po vstupnej konzultácii.
Čo pre Vás môžeme urobiť?
- Osobná, online alebo telefonická konzultácia k dohode o zrušení a vyporadaní podielového spoluvlastníctva alebo iným otázkam týkajúcich sa nehnuteľností
- Zaslanie výzvy na uzavretie dohody podielovým spoluvlastníkom
- Vypracovanie a / alebo pripomienkovanie dohody o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva
- Vypracovanie žaloby o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva a zastupovanie v súdnom konaní
- Zastupovanie v sporoch medzi podielovými spoluvlastníkmi