Ak vec vlastníte v podielovom spoluvlastníctve, môže to spôsobovať viaceré komplikácie a praktické problémy. Podieloví spoluvlastníci môžu mať napr. problém dohodnúť sa na uhrádzaní nákladov na spoločnú vec, prijímaní iných rozhodnutí týkajúcich sa spoločnej veci alebo sa nemusia zhodnúť na užívaní spoločnej veci.
Máte problémy týkajúce sa podielového spoluvlastníctva alebo iných vlastníckych vzťahov? Dohodnite si u nás osobnú, online alebo telefonickú konzultáciu.
V prípade, že chcete podielové spoluvlastníctvo ukončiť, môžete zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva dosiahnuť:
- Dohodou o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva
- Podaním žaloby na zrušenie a vyporiadanie podielové spoluvlastníctva súdom
Zákaz drobenia poľnohospodárskych a lesných pozemkov
Pokiaľ sa má pozemok v podielovom spoluvlastníctve vyporiadať tak, že sa spoločný pozemok rozdelí na viac samostatných pozemkov (parciel) je potrebné dodržať aj zákonné limity pre drobenie pôdy.
Vo všeobecnosti sa môžu deliť pozemky v zastavanom území obce. Zákaz drobenia sa vzťahuje na poľnohospodársku pôdu a lesnú pôdu mimo zastavaného územia obce. Podľa zákona o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom nemôže na základe právneho úkonu alebo rozhodnutia súdu o vyporiadaní spoluvlastníctva alebo rozhodnutia o dedičstve vzniknúť rozdelením jestvujúcich pozemkov pozemok menší ako 3 000 m2, ak ide o poľnohospodársky pozemok, alebo pozemok menší ako 5 000 m2, ak ide o lesný pozemok.
Podľa zákona o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy je poľnohospodárskou pôdou produkčne potenciálna pôda evidovaná v katastri nehnuteľností ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty.
Vždy odporúčame zvážiť, či vzhľadom na výmeru, tvar pozemku, polohu atď. rozdelením nedôjde k jeho znehodnoteniu.
Predkupné právo podielového spoluvlastníka
Upozorňujeme, že v prípade uzatvárania dohody o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva musia byť účastníkmi dohody všetci podieloví spoluvlastníci. Obdobne aj v prípade zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva súdnou cestou musia byť stranami v súdnom konaní všetci podieloví spoluvlastníci. V niektorých prípadoch v závislosti od konkrétnych okolností však pre vám môže byť dostatočným riešením aj získanie iba časti spoluvlastníckych podielov, napr. kúpou podielov od časti podielových spoluvlastníkov. Upozorňujeme, že aj v takýchto prípadoch je potrebné pamätať na zákonné predkupné právo podielového spoluvlastníka. Odporúčame preto, aby ste sa uistili, že podiely, ktoré by ste takýmto spôsobom nadobúdali boli za rovnakých podmienok preukázateľne ponúknuté aj ostatným podielovým spoluvlastníkom.
Byty, nebytové priestory, spoločné časti, zariadenia a príslušenstvo bytového domu a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva
Spoločné časti, zariadenia a príslušenstvo bytových domov sú v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
Podľa § 13, ods. 1, 2 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov: „S vlastníctvom bytu a nebytového priestoru v dome je nerozlučne spojené spoluvlastníctvo spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a spoluvlastníctvo alebo iné spoločné práva k pozemku.“
„Spoluvlastníci spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku sa nemôžu dožadovať zrušenia spoluvlastníctva podľa Občianskeho zákonníka.
Podľa rozsudku Najvyššieho súdu SR z 29. 11. 2005 sp. zn. 4 Cdo 9/2005, R 26/2007: „Pozemkom v zmysle ustanovenia § 13 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ku ktorému sa spoluvlastníci nemôžu dožadovať zrušenia spoluvlastníctva podľa Občianskeho zákonníka, treba rozumieť nielen pozemok zastavaný bytovým domom, ale aj priľahlý pozemok.
Spoločné nehnuteľnosti a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva
Spoločnou nehnuteľnosťou sa rozumie jedna nehnuteľná vec, ktorá môže pozostávať z viacerých pozemkov a na ktorú sa vzťahovali osobitné predpisy. Podielové spoluvlastníctvo spoločnej nehnuteľnosti možno zrušiť a vyporiadať iba podľa úpravy zahrnutej v zákone o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách.
Od pozemku alebo pozemkov patriacich do spoločnej nehnuteľnosti (urbáre, pasienkové spoločenstvá) možno na základe rozhodnutia spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti na zhromaždení oddeliť novovytvorený pozemok. Oddelená časť spoločnej nehnuteľnosti prestáva byť spoločnou nehnuteľnosťou dňom zápisu v katastri nehnuteľností. Oddelená časť spoločnej nehnuteľnosti sa stáva spoločne obhospodarovanou nehnuteľnosťou, ak jej vlastníci nerozhodnú inak.
Nezrušenie podielového spoluvlastníctva z dôvodu hodného osobitného zreteľa
Ani podanie žaloby o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva nemusí v každom prípade znamenať, že sa vám zrušenie podielového spoluvlastníctva aj naozaj podarí dosiahnuť. Zákon v určitých situáciách umožňuje, aby súd podielové spoluvlastníctvo nezrušil a nevyporiadal.
Takýmto spôsobom môže súd postupovať v prípade, že by sa vyporiadanie podielového spoluvlastníctva malo uskutočniť prikázaním veci jednému alebo viacerým zo spoluvlastníkov za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku, nie v prípade reálneho rozdelenia veci. Aj je teda možné, aby súd rozhodol o rozdelení veci, nemôže súd rozhodnúť o nezrušení podielového spoluvlastníctva z dôvodu hodného osobitného zreteľa, ale podielové spoluvlastníctvo musí zrušiť a vyporiadať rozdelením veci.
Právny poriadok bližšie nezakotvuje, čo je možné považovať za dôvod hodný osobitného zreteľa, určité dôvody, ktoré sú súdmi akceptované sú však priebežne formulované v rozhodovacej praxi súdov. Bežne ide napr. o situácie, kedy je spoločnou vecou nehnuteľnosť, v ktorej býva starší človek, ktorý v nehnuteľnosti býval dlhodobou, má k nej citový vzťah a z dôvodu veku a / alebo zdravotného stavu má problém zabezpečiť si iné bývanie alebo nehnuteľnosť je domovom maloletého dieťaťa a podobne.
Čo pre Vás môžeme urobiť?
- Osobná, online alebo telefonická konzultácia k dohode o zrušení a vyporadaní podielového spoluvlastníctva alebo iným otázkam týkajúcich sa nehnuteľností
- Zaslanie výzvy na uzavretie dohody podielovým spoluvlastníkom
- Vypracovanie a / alebo pripomienkovanie dohody o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva
- Vypracovanie žaloby o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva a zastupovanie v súdnom konaní
- Zastupovanie v sporoch medzi podielovými spoluvlastníkmi