Vlastníctvo bytov a nebytových priestorov upravuje zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej ako „zákon o vlastníctve bytov“). V rámci správy bytového domu nie vždy dochádza ku konsenzuálnym rozhodnutiam vlastníkov, preto zákon upravuje prostriedky právnej ochrany menšinových (prehlasovaných) vlastníkov bytov v bytovom dome.
Podanie žaloby
Podľa § 14a ods. 8 zákona o vlastníctve bytov: „Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od oznámenia výsledku hlasovania, inak jeho právo zaniká. Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome sa môže zároveň na príslušnom súde domáhať dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa osobitného predpisu. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa potrebná väčšina podľa § 14b nedosiahne, rozhoduje na návrh ktoréhokoľvek vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome súd.“
Právna úprava
Ide tu o tzv. žalobu prehlasovaného vlastníka/vlastníkov bytového domu. Zákonná úprava tejto žaloby je veľmi stručná. Zákon hovorí len o možnosti obrátiť sa na súd, ale nehovorí čoho sa možno domáhať (ako formulovať žalobný petit). Svojou povahou ide o sporové konanie, pretože sa rieši spor medzi vlastníkmi.
Dôvody žaloby
Prijaté rozhodnutie možno napadnúť na základe nasledovných dôvodov:
- vecné (obsahové) nedostatky prijatého rozhodnutia: napr. rozpor so zákonom alebo rozpor so zmluvou o výkone správy a pod.
- formálne (procesné) nedostatky týkajúce sa zvolania a priebehu schôdze vlastníkov (alebo písomného hlasovania) a prijatých rozhodnutí: napr. nedodržanie zákonného postupu zvolania schôdze, nedoručenie oznámenia o schôdzi vlastníkom v dome a pozvánky na schôdzu, nedosiahnutie potrebnej väčšiny na prijatie konkrétneho rozhodnutia, neoznámenie výsledkov hlasovania v zákonnej lehote, neoverenia podpisu pri písomnom hlasovaní, a pod.
Žalobným petitom sa žalobcovia väčšinou domáhajú vyslovenia neplatnosti, neúčinnosti, neprípustnosti prijatého rozhodnutia alebo jeho zrušenia.
Mnoho právnych aspektov tohto typu žaloby vyplýva zo súdnych rozhodnutí. Je potrebné si dať pozor na to, aby bola žaloba správne napísaná a obsahovala všetky potrebné náležitosti. Dôležité to je aj z dôvodu, že zákon upravuje 30 dňovú lehotu na podanie žaloby, pričom táto lehota má prekluzívny charakter. Po uplynutí lehoty právo zaniká. Súd na zmeškanie lehoty prihliada z úradnej povinnosti aj bez námietky protistrany.
Ako vám môžeme pomôcť?
Odporúčame Vám pri zvažovaní tohto typu žaloby poradiť sa so skúseným advokátom. V prvom rade je potrebné posúdiť, či je skutočne založený dôvod na podanie žaloby. Možno sa stretnúť aj s tým, že vlastníci často podávajú žaloby, ktoré sú súdom zamietnuté ako nedôvodné.
Dohodnite si s nami konzultáciu a spoločne posúdime situáciu, v ktorej sa nachádzate. Ak bude dôvod na podanie žaloby, pripravíme Vám ju a budeme Vás zastupovať v celom súdnom konaní.