V prípade, že sa prevádza podiel na veci v podielovom spoluvlastníctve majú ostatní podieloví spoluvlastníci vo vzťahu k prevádzanému podielu zákonné predkupné právo podielového spoluvlastníka.
Potrebujete sa poradiť o problémoch týkajúcich sa podielového spoluvlastníctva? Chcete si uplatniť nároky z porušenia Vášho predkupného práva alebo zrušiť a vyporiadať podielové spoluvlastníctvo? Dohodnite si u nás konzultáciu online, telefonicky alebo osobne.
Pokiaľ bolo ich zákonné predkupné právo porušené, vznikajú im nároky z porušenia predkupného práva. Ide o nasledovné nároky:
- možnosť domáhať sa relatívnej neplatnosti zmluvy, ktorou bol spoluvlastnícky podiel prevedený,
- možnosť domáhať sa toho, aby nadobúdateľ podielu tento podiel ponúkol na predaj obídenému podielovému spoluvlastníkovi za rovnakých podmienok, za akých podiel nadobudol.
Okrem týchto dvoch možností sa tiež obídený spoluvlastník môže rozhodnúť, že si nároky nebude uplatňovať. Aj v takomto prípade jeho zákonné predkupné právo zostáva zachované vo vzťahu k prípadným ďalším prevodom.
- Uplatnenie nárokov z porušenia predkupného práva a pozemkové úpravy
- Spoluvlastník nesúhlasí s predajom pozemku, aké mám možnosti?
- Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva dohodou or súdnou cestou
- What to watch out for when dissolving and settling the joint ownership?
Premlčacia doba
V súvislosti s možnosťami úspešného domáhania sa nárokov z porušenia zákonného predkupného práva podielového spoluvlastníka je však potrebné nezabudnúť na plynutie premlčacej doby. Na uplatnenie nárokov z porušenia predkupného práva podielového spoluvlastníka sa vzťahuje všeobecná premlčacia doba v trvaní troch (3) rokov.
Po uplynutí premlčacej doby sa už obídený podielový spoluvlastník nedomôže nárokov, ktoré mu z porušenia predkupného práva vyplývajú, pokiaľ žalovaný podá námietku premlčania. V takomto prípade bude síce nárok obídeného spoluvlastníka existovať, ale nebude mu môcť byť súdom priznaný a nebude vymožiteľný.
Začatie plynutia premlčacej doby
Okrem dĺžky premlčacej doby je dôležité aj to, kedy presne táto premlčacia doba začína plynúť. Podľa § 101 Občianskeho zákonníka premlčacia doba začína plynúť odo dňa, keď sa právo mohlo vykonať po prvý raz.
Začiatok plynutia premlčacej doby pri žalovaní relatívnej neplatnosti zmluvy
Ak sa obídený spoluvlastník rozhodne, že sa bude domáhať relatívnej neplatnosti zmluvy, ktorou bol spoluvlastnícky podiel prevedený, začína premlčacia doba (podľa rozsudku Najvyššieho súdu Slovenskej republiky 4Cdo/37/2007) plynúť dňom uzavretia kúpnej zmluvy, ktorou bolo porušené predkupné právo. Podielový spoluvlastník, ktorého predkupné právo bolo porušené sa môže dovolávať relatívnej neplatnosti právneho úkonu pred vkladom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. V zmysle uvedeného rozsudku zápis vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností na plynutie premlčacej doby v takomto prípade vplyv nemá.
Takýto prístup považujeme za problematický, keďže obídený spoluvlastník sa o uzavretí kúpnej zmluvy vôbec nemusí dozvedieť, pokiaľ ešte nedošlo k zápisu do katastra nehnuteľností. Takisto to vytvára priestor na to, aby zmluvné strany mohli zmluvu uzavrieť a následne účelovo počkať s podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností až do uplynutia premlčacej doby.
Začiatok plynutia premlčacej doby pri domáhaní sa ponúknutia podielu obídenému spoluvlastníkovi
Pokiaľ sa obídený spoluvlastník rozhodne, že sa bude domáhať toho, aby mu spoluvlastník, ktorý spoluvlastnícky podiel nadobudol na základe porušenia jeho predkupného práva predmetný spoluvlastnícky podiel ponúkol na odkúpenie za rovnakých podmienok, za akých ho nadobudol, premlčacia doba začne plynúť až odo dňa nasledujúceho po dni, v ktorom vznikol účinok zápisu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností na základe kúpnej zmluvy, ktorou bolo porušené predkupné právo.
Keďže samotná kúpna zmluva má len majetkové účinky (viaže len jej účastníkov) a jej vecné účinky (nadobudnutie vlastníctva nadobúdateľom) nastávajú až pri zápise vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, trojročná premlčacia lehota na výkon zákonného predkupného práva začína plynúť v deň nasledujúci po dni, keď vznikli účinky zápisu práva do katastra nehnuteľností.
Právo obídeného spoluvlastníka bolo síce porušené už uzavretím kúpnej (alebo inej) zmluvy, avšak oprávnenie domáhať sa od nadobúdateľa, aby mu vec ponúkol na predaj vzniká až momentom, keď nadobúdateľ nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti. V čase, kedy nadobúdateľ ešte nie je vlastník (nebol povolený vklad jeho vlastníckeho práva), nemôže obídenému vlastníkovi spoluvlastnícky podiel ponúknuť na predaj. Tento prístup potvrdzuje aj rozsudok Najvyššieho súdu Českej republiky 33Cdo/3371/2008.
What We Can Do for You?
Poskytujeme komplexné právne služby týkajúce sa nehnuteľností, ako napr.:
- zastupovanie v sporoch o určenie vlastníckeho práva
- zastupovanie v sporoch podielových spoluvlastníkov
- vyporiadanie podielového a bezpodielového spoluvlastníctva
- zastupovanie pri uplatnení nárokov obídených spoluvlastníkov
- vypracovanie a pripomienkovanie zmlúv týkajúcich sa prevodov nehnuteľností
- vypracovanie a pripomienkovanie nájomných zmlúv k nehnuteľnostiam